Votre rêve est d'acheter des terres agricoles et de vous consacrer à la vie agricole ? Peut-être êtes-vous sur le point de prendre votre retraite et souhaitez-vous créer une nouvelle entreprise ? C'est un rêve que vous pouvez facilement réaliser, à condition de garder à l'esprit certains aspects tant dans le choix du terrain qui vous convient que dans la voie juridique et fiscale qui aboutit à l'achat.
L'achat d'une terre agricole peut certainement représenter une opportunité d'investissement immobilier pratique car elle est peu sensible aux fluctuations négatives de la valeur des actifs immobilisés. En outre, bien que ces biens aient subi une légère baisse des prix au mètre carré, la diminution en pourcentage est beaucoup plus faible que celle d'autres types de biens immobiliers, tels que les biens de refuge. C'est pourquoi l'achat de terres agricoles peut être une bonne idée. Toutefois, la bonne solution dépend de l'objectif de votre achat. Vous pourriez acheter un terrain comme investissement, ou pour disposer d'un espace disponible pour vos loisirs en plein air, ou parce que vous êtes intéressé par l'ouverture d'une entreprise agricole. Dans tous ces cas, vous devrez évaluer soigneusement certaines caractéristiques. Chacune de ces caractéristiques est susceptible d'influencer le prix du terrain et donc l'attractivité du bien tant lors de l'achat qu'en cas de cession ultérieure.
Présence de voisins et droit de premier refus
Afin de faciliter l'achat de terres ou l'agrandissement de celles qui sont déjà en sa possession, et en même temps de soutenir l'efficacité de l'exploitation, la loi prévoit en cas de vente de terres agricoles que certaines personnes peuvent exercer un droit de préemption sur la propriété. Ce droit appartient à deux catégories de personnes : l'exploitant direct de la terre, qui l'utilise en tant que locataire depuis au moins deux ans, et l'exploitant direct qui est propriétaire des terres voisines.
Le droit de préemption prévoit que ces parties peuvent acheter tout terrain à vendre avec priorité sur toute autre partie intéressée, dans les mêmes conditions établies lors des négociations. Le vendeur est tenu de notifier la proposition de vente, par lettre recommandée ou PEC, au locataire éventuel et aux voisins, en joignant l'avant-contrat de vente (dit compromis) contenant le nom de l'acheteur, le prix et les autres conditions établies pour la vente. Si vous comptez acheter des terres agricoles, vous devrez accorder une grande attention à cet aspect juridique : les voisins et les locataires, s'ils ne sont pas correctement informés ou s'ils ne renoncent pas à l'exercice du droit, peuvent agir même après l'acte notarié afin d'exercer leur droit. Dans tous les cas, le droit de préemption ne peut être exercé que pour l'opération d'achat et non pas si la terre agricole fait l'objet d'une donation, d'un transfert ou d'une succession en cas de décès du propriétaire.
Financement pour l'achat de terres agricoles
Si vous avez l'intention d'acheter des terres agricoles, vous devez savoir que vous avez la possibilité de demander un financement à l'ISMEA, l'Institut des services du marché des produits agricoles et alimentaires. Le financement de l'achat de terres agricoles par l'ISMEA joue un rôle majeur dans les solutions de prêt pour l'achat de terres agricoles. Ces fonds sont alloués chaque année précisément pour encourager l'achat et l'extension de terres agricoles par de jeunes agriculteurs ou d'autres personnes qui souhaitent exercer la profession agricole. Le cessionnaire du prêt par le biais de l'hypothèque devient ainsi propriétaire de la parcelle agricole et s'engage à rembourser le capital à l'Institut en 30 annuités.
Le capital payable par l'ISMEA pour l'achat ou l'extension de terres agricoles s'élève à un maximum de 750 000 € dans le cas d'un seul agriculteur. Dans le cas d'un cessionnaire formé par plusieurs entrepreneurs ou une coopérative, le montant maximum s'élève à 250.000 euros pour chaque membre à temps plein, jusqu'à un maximum de 2.000.000 euros. Le capital peut être augmenté si les membres effectifs sont plus nombreux que ceux prévus. L'accès au crédit et l'octroi du prêt exigent le respect des exigences minimales en matière d'environnement, d'hygiène et de bien-être des animaux et des critères de viabilité de l'entreprise, ainsi que le respect des restrictions imposées au secteur agricole tant au niveau national que communautaire. Si les conditions relatives aux normes en matière d'environnement, d'hygiène et de bien-être des animaux prévues dans le règlement communautaire ne sont pas entièrement remplies au moment de la présentation de la demande, le demandeur disposera de trois ans pour parvenir au respect intégral de ces conditions et pouvoir ainsi obtenir un financement pour l'achat des terres agricoles.
Le certificat de destination urbaine
On a déjà abordé les aspects fiscaux liés à l'achat de terres agricoles et les différents types d'imposition envisagés selon le type de personne qui achète la terre. Ce qu’on veut rappeler, c'est que les traitements fiscaux ne sont applicables qu'aux terrains définis comme agricoles par un certificat d'urbanisme. Le certificat de destination urbanistique, également appelé CDU, est un document délivré par les bureaux techniques municipaux compétents pour chaque zone, qui contient les indications urbanistiques concernant les bâtiments, et en particulier les terrains. Elle comprend les données cadastrales relatives aux terrains ou aux zones urbaines où se trouvent les bâtiments, c'est-à-dire la feuille de cadastre et le détail cadastral, la destination urbaine, par exemple si elle est située dans une zone résidentielle ou agricole, les paramètres d'urbanisme tels que l'indice d'usinabilité, l'indice d'instabilité des pentes et l'indice d'inondation. Il permet donc de connaître les possibilités d'intervention de la construction sur certains terrains ou zones urbaines.
La stipulation de ce document est obligatoire dans un acte notarié pour l'achat et la vente de terres agricoles. L'obligation s'applique également aux bâtiments d'exploitation utilisés pour l'activité agricole. En outre, ce document est nécessaire en cas de ventes, de divisions ou de donations, d'évaluations ou d'estimations effectuées sur des terrains inscrits au registre foncier ou sur des zones urbaines concernant des bâtiments inscrits au registre foncier urbain, d'une superficie égale ou supérieure à 5 000 mètres carrés. Ainsi, pour ne pas être déclaré nul, tout acte notarié doit comporter le certificat de destination urbaine, sauf si le terrain a une superficie inférieure à 5 000 mètres carrés. En l'absence d'un tel document, tous les actes relatifs au transfert de droits réels relatifs à un terrain ne peuvent être ni stipulés ni transcrits dans les registres immobiliers publics. Par conséquent, l'achat de terres agricoles ne peut avoir lieu.
